Immobilienkauf: Mit diesen Kaufnebenkosten musst du rechnen

Der Kaufpreis ist beim Immobilienkauf nur ein Teil der Rechnung. Dazu kommen Kaufnebenkosten, die häufig 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises ausmachen – und die aus Eigenkapital bezahlt werden müssen, weil Banken sie in der Regel nicht mitfinanzieren. Wer das übersieht, gerät bei der Finanzierung schnell ins Straucheln.

Grunderwerbsteuer: der größte Brocken

Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest. Die Sätze reichen 2026 von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis 6,5 Prozent unter anderem in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € bedeutet das je nach Bundesland zwischen 14.000 € und 26.000 € allein an Grunderwerbsteuer.

Notar und Grundbuch

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag – in Deutschland Pflicht – und veranlasst die Eintragung ins Grundbuch. Für Notar und Grundbuch solltest du zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises einplanen. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer und mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts kannst du als Eigentümer eingetragen werden.

Maklerprovision

Wird ein Makler eingeschaltet, kommt dessen Provision hinzu. Seit der Reform zur Provisionsteilung tragen Käufer und Verkäufer sie bei selbst genutztem Wohneigentum in der Regel je zur Hälfte; üblich ist ein Käuferanteil von rund 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Beim provisionsfreien Kauf entfällt dieser Posten.

So sparst du bei der Grunderwerbsteuer

Ein legaler Hebel: Bewegliches Inventar wie eine Einbauküche, Möbel oder eine Sauna gehört nicht zum Grundstück. Wird es im Kaufvertrag realistisch und gesondert ausgewiesen, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an. Wichtig ist ein angemessener Wertansatz, den das Finanzamt akzeptiert. Wie hoch deine gesamten Nebenkosten ausfallen, ermittelst du mit dem Grunderwerbsteuer-Rechner.